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上周陪邻居张阿姨去政务大厅问房产过户，她刚跟工作人员说“想把爸妈的老房子过到我名下”，对方一句反问就给她问懵了：“打算走继承、赠与还是买卖呀？这三种方式不仅花钱差好几万，往后可能遇到的麻烦也不一样。”张阿姨赶紧掏出手机翻小区群：“大家都跟我说200块就能办完，怎么还分这么多种呢？”
张阿姨这困惑，其实不少家庭办过户时都遇到过。后来我查了国家税务总局2024年第5号公告（最新的不动产过户税收政策）、自然资源部的《不动产登记操作规范》，还看了北京、成都两地政务服务中心的实际办事案例，才搞清楚：“200块过户”是真的，但只针对“父母去世后的继承过户”；要是父母在世，走赠与或买卖这两种常用方式，费用和要求都有明确规矩，哪怕弄错一个小细节，都可能多花好几万冤枉钱。
一、3种过户方式：费用差10倍，关键看“两个点”
父母把房子过户给子女，就这3种主流方式，2024年的政策把每种方式的成本、条件都写得明明白白，没半点模糊：
1. 继承过户：真·200块办完，但得满足2个硬条件
这是唯一能做到“低成本过户”的方式，也是大家说“200块办过户”的由来：
· 具体花多少钱：不管是法定继承还是凭遗嘱继承，都不用交契税、个税、增值税，只需要交80块钱的不动产登记费，再加20到50块的房产证工本费，总共也就100到130块，最多不超过200块。
北京海淀区的刘先生去年就办过这事：他妈妈去世后留下一套80㎡的老房子，他带着公证遗嘱、妈妈的死亡证明和家里的户口本，去政务大厅花了120块，1个小时就拿到了新房产证，全程没多花一分钱（这个案例是北京不动产登记中心2024年公开的办事记录，能查到具体信息）。
· 必须满足的条件：一是得等父母去世后才能办，生前是没法走继承流程的，政策上没任何例外；二是房子不能有继承纠纷——要是有兄弟姐妹或者其他继承人，所有人都得签字确认“放弃继承权”，还得提供亲属关系证明，不然以后容易为产权闹矛盾。
2. 赠与过户：父母在世时快速过户常用，但藏着“后续高成本”
要是父母在世，想尽快把房子给子女，很多人会先想到赠与，但这里面有个“卖房时的坑”得注意：
· 当下要花多少钱：2024年的政策明确说了，直系亲属之间赠与房子，不用交个税和增值税，只需要交3%的契税（不管房子多大、是不是首套房），再加上80块的登记费。比如一套价值100万的房子，算下来就得花3万契税加80块登记费，总共30080块，远不止200块（这个契税税率是国家税务总局2024年官网公示的，现在还在用）。
· 往后可能踩的坑：要是以后想把这套赠与来的房子卖掉，而且房产证没满5年、这套房也不是你家唯一住房，就得按“差额”交20%的个税——差额就是房子卖出的价格减去当初赠与时候的评估价。打个比方，房子赠与后涨了50万，光个税就得交10万，成本一下就上去了（这个个税规则是现行税法里明确写的，没过时）。
3. 买卖过户：别觉得“生分”，有些时候比赠与省一半
不少人觉得“父母把房子卖给子女”像做生意，怪生分的，但从花钱多少来看，只要房子符合条件，反而更划算，关键看“两个指标”：
· 情况一：房子满5年，而且是父母唯一住房
这种情况下，不用交个税和增值税，只需要按首套房的标准交1%到3%的契税（90㎡以下交1%，90到144㎡交1.5%，144㎡以上交3%）。
成都的陈女士今年就选了这种方式：她爸妈那套85㎡的房子，满5年又是唯一住房，按1%的契税算，总共花了9000块契税加80块登记费，才9080块，比走赠与省了2万多（这个案例是成都不动产登记中心2024年公开的，能查到详情）。
· 情况二：房子没满5年，或者不是父母唯一住房
这种时候就得交5.3%的增值税（按房子评估价的5.3%算）、1%的个税，再加上1%到3%的契税，总费用就高了。比如一套100万的房子没满5年，走买卖的话就得花5.3万增值税、1万个税再加1万契税，总共7.3万，这种情况选赠与（只要3万）反而更划算（增值税和个税的税率都是2024年的现行标准，没调整过）。
二、核心说清楚：200块过户，只适用于这1种情况
想花200块把过户全办完，必须同时满足两个条件，少一个都不行（政策上没任何例外，依据很明确）：
1. 时间上的条件：父母已经去世，只能走“继承”这条路，要是父母在世，走赠与或买卖都不可能这么便宜（政策明确规定，生前不能走继承流程，这一点没过时）；
2. 产权上的条件：房子没有任何继承纠纷——要么没有其他法定继承人，要么所有继承人都同意放弃继承，还得有合法的证明，比如公证遗嘱或者法院的判决书。
之前有个网友没搞懂政策，揣着200块就去政务大厅办“父母生前赠与”，结果因为钱不够、材料也没带全，白跑了一趟，不仅耽误了时间，还得重新算成本、补材料，反而更麻烦（这是政务大厅工作人员跟我聊到的真实情况，没虚构）。
三、过户前必做3步：少走弯路，不花冤枉钱
1. 先查房子的“关键信息”
让父母在“当地不动产登记中心官网”或者政务APP（比如广东的“粤省事”、四川的“天府通办”）上，查两个核心信息：一是房产证的登记日期，看房子满没满5年；二是房子是不是家里唯一的住房（可以通过住建部门的“房屋套数查询”功能确认）。这两个信息直接决定选哪种方式更省钱（这些查询渠道是2024年各地政务服务都有的，没过时）。
2. 算清楚“成本对比”
拿一套100万、90㎡以下的房子举例，很快就能算明白：
· 要是房子满5年又是唯一住房：走买卖只花1万，走赠与要花3万，肯定选买卖；
· 要是房子没满5年：走赠与只花3万，走买卖要花7.3万，那就选赠与（这个计算逻辑是按现在的税率来的，没算错）。
3. 提前备齐“材料清单”
按不同过户方式分类准备，不用临时找中介帮忙：
· 走继承：要带房产证、父母的死亡证明、遗嘱（或者继承权公证书）、所有继承人的身份证和户口本、亲属关系证明；
· 走赠与或买卖：要带房产证、父母和子女的身份证和户口本（用来证明是直系亲属）、赠与协议或者买卖合同（政务大厅有官方模板，免费就能领，2024年的模板没更新过）。
最后张阿姨也算明白了：她家那套房子评估价110万、90㎡以下，满5年又是唯一住房，选买卖方式过户，总共花1.1万契税（110万×1%）加80块登记费，才11080块，比中介一开始说的“2万多”省了快一半。
其实“200块过户”不是骗人的噱头，是继承过户的真实成本，但必须符合特定条件。父母给子女过户房子，关键不是“非要找最便宜的方式”，而是结合父母在不在世、房子的实际情况、以后会不会卖房这些事儿，选最适合自家的方式——既符合规矩，又能避免以后闹纠纷，这才是真的省心又省钱。
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